لتبليغ الإدارة عن موضوع أو رد مخالف يرجى الضغط على هذه الأيقونة الموجودة على يمين المشاركة لتطبيق قوانين المنتدى



للتسجيل اضغط هـنـا
 

العودة   منتدي نبض السوق السعودي > نبــض الأسهم السعودية > نبـــض العقار والمشاريع التجاريه
التعليمـــات التقويم البحث مشاركات اليوم اجعل كافة الأقسام مقروءة

إضافة رد
 
أدوات الموضوع إبحث في الموضوع
قديم 01-11-2015, 04:36 PM   #1
الحاكم الفرعي
مشرف أقسام نبض السوق


الصورة الرمزية الحاكم الفرعي
الحاكم الفرعي غير متواجد حالياً

بيانات اضافيه [ + ]
 رقم العضوية : 7704
 تاريخ التسجيل :  August 2015
 أخر زيارة : 18-11-2023 (11:44 PM)
 المشاركات : 6,454 [ + ]
 التقييم :  10
لوني المفضل : Cadetblue
افتراضي رسوم الأراضي البيضاء: السلبيات



01/11/2015
رسوم الأراضي البيضاء: السلبيات
عائذ بن ابراهيم المبارك
خلال الفترة الماضية، كُتبت مئات المقالات وامتلأت صفحات التواصل الاجتماعي بالأسباب التي تدعم فكرة وضع رسوم على الأراضي البيضاء كأحد الحلول لمشكلة الإسكان. ولاشك، أن هذه الآراء لها نصيب من الرجاحة.

إلا أن السبب في كتابة هذه المقالة، هو توضيح الآثار السلبية المترتبة على الرسوم والتي يصعب على المرء ذكرها دون الحصول على وابل من الردود العاطفية اجمالا، والمنطقية أحيانا.
وقبل الخوض في سلبيات الرسوم، فإنه ينبغي لي أن اوضح بعض الافتراضات – التي اختلف مع بعضها - ولكن انطلق منها عند التطرق لسلبيات الرسوم بدافع توحيد مبادئ النقاش.

أولا، أن الرسوم ستقود إلى انخفاض شديد في أسعار العقارات.

ثانيا ً، في حالة تطبيق الرسوم، فإن الانخفاض سيطال جميع العقارات، بما في ذلك العقارات المعفية من الرسوم وذلك على المدى المتوسط والطويل. ويشمل ذلك المنازل الخاصة، العمائر، المزارع، والشقق.
حيث أن القيمة لأي أصل عقاري تساوي قيمة الأرض + قيمة ما على الأرض. وعليه، فإن أي انخفاض في قيمة الأرض المجاورة لمنزلك يوازيه انخفاض مساوي في قيمة منزلك.
ثالثا ً، أن المشكلة الأساسية تكمن في عدم حصول المواطن على المسكن الملائم.

رابعا، أن أسعار الأراضي مرتفعة بشكل لا يتناسب مع الوضع الاقتصادي للبلاد.

خامسا ً، أن الجميع يحلم بحصول كل مواطن على مسكن أحلامه، لكن في ظل الموارد المتاحة ودون الإخلال بالاقتصاد العام.

سادسا ً، أن الاستثمار سلوك طبيعي لدى الطبقات المتوسطة والغنية.
بناء على الفرضيات السابقة، فإن الإشكالات المتوقعة من فرض الرسوم هي التالي.
أولا، تشكل العقارات الغالبية العظمى من أصول الأسر السعودية من الطبقة المتوسطة، وبنسبة أقل لدى الأسر الغنية ( إذ يزداد تنوع الأصول مع تعاظم الثروة)، وذلك بسبب سماح الدولة - بطريقة غير مباشرة – بجعل العقارات المكون الأول في الوعاء الاستثماري للمواطنين.

إن أي نسبة انخفاض في أسعار العقارات سينتج عنها انخفاض مدخرات الطبقة المتوسطة والغنية بنسبة مطابقة تقريبا ً.

كما أن خفض ثروات شرائح كبيرة من المجتمع بشكل سريع سيكون له تداعيات خطيرة، من كثير من النواحي، أهمها الاقتصادية والاجتماعية.
ثانيا، إن مشكلة احتكار العقارات (والتي لا نستطيع التحقق من دقتها لعدم توفر البيانات)، لم تنشأ بسبب المستثمرين والمدخرين في العقارات.

معظم الأراضي من نوعين. الأول عبارة عن منح من الدولة للمواطنين قبل اكتمال خدماتها، مما يدفع بالمواطن الراغب في السكن إلى بيعها وشراء قطعة صالحة للسكن، كما يدفع بالمستثمرين إلى شرائها لتخزين جزء من مدخراتهم في وعاء يضمن عدم تآكلها بفعل التضخم (في ظل وجوب الزكاة، المانع الشرعي لأدوات الدين، وعدم كفاءة سوق المال).

النوع الثاني، عبارة عن أراضي كبيرة منحت لمتنفذين، بدل توزيعها بشكل عادل. من هذا، يظهر أن المستثمرين لم يتسببوا في المشكلة ابتداء ً، ولذلك لا ينبغي أن يدفعوا ثمن الحل.
ثالثا، يعتقد البعض أن قرار الرسوم (اذا حقق تخفيض الأسعار)، سيساهم في دفع رؤوس الأموال نحو استثمارات اخرى تدعم الاقتصاد الوطني. ودعني هنا اذكر المثال التالي بأرقام افتراضية، لتوضيح اشكالية هذا الإدعاء.

اذا كانت القيمة الإجمالية لعقارات المملكة تعادل 2000 مليار، فإن المبالغ النقدية في هذا السوق (التي يحتفظ بها المستثمرين بغرض شراء عقارات) لا تتجاوز 100 مليار.

وبافتراض ان الرسوم ستخفض العقارات بنسبة 50%، هل من المجدي تحرير جزء من الـ 100 مليار مقابل شطب 1000 مليار من المراكز المالية للأسر السعودية؟ شخصيا ً، لا أظن ذلك.
رابعاً، يعتقد البعض أن رسوم الأراضي ستؤدي إلى تخفيف الضغوط التوسعية على البنية التحتية عبر منع التمدد للخارج قبل استنفاد أراضي الداخل. هذا صحيح، فقط على المدى القصير. إذ أن انخفاض أسعار الأراضي، سيقود إلى ارتفاع الطلب بطريقتين.

فالأشخاص القادرين، سيزيدون من حجم أرض المسكن خصوصا مع المعتقدات الاجتماعية السائدة بشأن حجم المسكن (كما نراه من ردود الفعل على ما ذكره وزير الإسكان بشأن أهمية تقليص مساحات المساكن تماشيا مع تقلص حجم الأسرة السعودية).

ومن جهة أخرى، فإن هذا الانخفاض في سعر الأرض سيلغي فكرة التحول التدريجي لشريحة من السكان إلى المساكن الطولية، أسوة بدول العالم المتقدم. بلا شك، سيقود ذلك إلى تمدد غير مسبوق للمدن السعودية على المدى الطويل.
خامسا ً، مع استمرار معدلات التضخم، فإن تكلفة البناء (دون الأرض) ستزيد سنويا. فإذا كان القرض العقاري حاليا (500 الف) يكفي لبناء منزل صغير، فإن الحال لن تكون كذلك بعد 10 سنوات.

وهو ما حدث سابقا ً، عندما اضطرت الدولة لرفع القرض من 300 إلى 500 ألف. وفي ظل تزايد السكان، وتذبذب الموارد الاقتصادية، فإن الدولة لن تستطيع الاستمرار في الدعم على هذه الوتيرة أو زيادة مبلغ الإقراض.

هذا يؤكد أهمية ما ألمح أليه معالي الوزير من أنه لا بد من تخفيض مساحات المنازل لتتناسب مع انخفاض احجام الاسر.
سادسا ً، وامتداد ً للنقطتين السابقتين، فإن أحد سلبيات تخفيض أسعار الأراضي تتعلق بتعارضها مع استراتيجية تخفيض الاستهلاك المحلي للطاقة من أكثر من جانب.

حيث ستزيد تكلفة المنازل (البناء دون الأرض) بسبب تزايد اشتراطات البناء المتعلقة بترشيد الطاقة من حيث جودة العزل وكفاءة الإلكترونيات، مما سيفاقم من اشكالية انخفاض قيمة القرض السكني.

من جهة أخرى، فإن دفع المدن للتوسع الأفقي بفعل انخفاض اسعار الأراضي – على المدى الطويل – سيزيد من الحاجة في استخدام السيارات وعدم الاعتماد على وسائل النقل العامة، إذ سينخفض عدد المستفيدين نظرا للتوسع الأفقي المتوقع.

وأخيرا ً، فإنه سيزيد من أحجام المنازل، مما يزيد الضغط على فاتورة الطاقة ويقلل قدرة الدولة على تغيير الأسعار مستقبلا .
بالإضافة إلى ما سبق، فإن هناك سلبيات أخرى للرسوم، أبرزها عدم توافقها مع العقد الاجتماعي الحالي للمجتمع السعودي.
إلا أن السكن الكريم من أبرز حقوق المواطن، على أن يكون في حدود إمكانات الدولة ودون التعدي على شرائح عريضة في المجتمع. وعليه، فإنني أعتقد أن الحل يكمن فيما يلي:
أولا ً، على المدى الطويل، اعادة النظر فيما ذكره معالي الوزير بشأن أحجام المساكن والمبني على منطق سليم. حيث يجب أن يقابل الانخفاض في حجم الأسرة، انخفاض في حجم المسكن.

كما ينبغي أن ينخفض الدعم الإسكاني بالتناسب مع تزايد عدد السكان وتذبذب موارد الدولة.

وهذا يحتاج إلى استراتيجية تعمل على تقديم منتجات جديدة بالتوازي مع جهود إعلامية تثقيفية.
ثانيا، على المدى المتوسط، العمل على كبح الارتفاع في العقارات كبديل عن خفضها، وجعل الارتفاعات المستقبلية في الحدود المقبولة عالميا.

ويتم ذلك عبر قيام الدولة بتعزيز جانب العرض بشكل تدريجي من الأراضي المخدومة (القابلة للاستخدام)، عبر إيصال الخدمات للمخططات القائمة ، ودفع ملاك القطع غير المخططة نحو التخطيط، بالإضافة إلى تعديل معامل البناء للأراضي.

هذه الإجراءات من شأنها كبح جماح الارتفاع مع تفادي السلبيات المتعلقة بالرسوم.
ثالثا ً، على المدى القصير، العمل على تسريع وتيرة تسليم الوحدات السكنية الخاصة بوزارة الإسكان.

على أن يقتصر دورها مستقبلا في بناء المساكن لذوي الدخل المحدود ، واصدار التنظيمات التي تزيد من فعالية وجاذبية الملكيات المشتركة، ومراقبة وتنظيم العرض والطلب في سوق الإسكان.
ربما لا يجد هذا المقال اذن صاغية، إذ يغلب على طبيعتنا البشرية حب الاستماع إلى الحلول المثالية حتى لو كانت بعيدة عن الواقع او غير قابلة للاستدامة.

كما يروق لبعضنا مقارنة قطعة أرض في أحد ضواحي لندن البعيدة بصورة مليئة بالمياه والأشجار، مع قطعة أرض في قلب الرياض، فيما يغض الطرف عن قيمة الوحدة السكنية في قلب لندن.

فيما من المضحك المبكي، أن تجد بعض الجرائد المحلية والكتاب الاقتصاديين يقوم بتقدير رسوم العقار بمبالغ تقارب 15% من اجمالي ودائع البنوك.
إن كنت لا تدري فتلك مصيبة، وإن كنت تدري فالمصيبة أعظم !
وختاما ُ، أتمنى من مجلس الشورى الموقر استصدار قرار يكفل للمواطن حقه الأصيل في الحصول على سكن لائق، على أن يبتعد المجلس عن الحلول المرحلية الغير القابلة للإستدامة، أو تلك التي تخلق اشكالات أكثر تعقيدا تتحملها الأجيال اللاحقة.


 
 توقيع : الحاكم الفرعي
/
\


بث تجريبي


رد مع اقتباس
قديم 02-11-2015, 12:49 AM   #2
mustathmer
مشرف عـام المنتدى
  (ابو سعد)


الصورة الرمزية mustathmer
mustathmer غير متواجد حالياً

بيانات اضافيه [ + ]
 رقم العضوية : 754
 تاريخ التسجيل :  November 2012
 أخر زيارة : 28-03-2024 (06:34 PM)
 المشاركات : 146,453 [ + ]
 التقييم :  38
 MMS ~
MMS ~
لوني المفضل : Cadetblue
افتراضي رد: رسوم الأراضي البيضاء: السلبيات



الله يعطيك العافية اخوي الحاكم على النقل الرائع


 


رد مع اقتباس
قديم 02-11-2015, 04:56 PM   #3
الحاكم الفرعي
مشرف أقسام نبض السوق


الصورة الرمزية الحاكم الفرعي
الحاكم الفرعي غير متواجد حالياً

بيانات اضافيه [ + ]
 رقم العضوية : 7704
 تاريخ التسجيل :  August 2015
 أخر زيارة : 18-11-2023 (11:44 PM)
 المشاركات : 6,454 [ + ]
 التقييم :  10
لوني المفضل : Cadetblue
افتراضي رد: رسوم الأراضي البيضاء: السلبيات



مشكور يابرنس


 
 توقيع : الحاكم الفرعي
/
\


بث تجريبي


رد مع اقتباس
إضافة رد

أدوات الموضوع إبحث في الموضوع
إبحث في الموضوع:

البحث المتقدم

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة

الانتقال السريع

RSS RSS 2.0 XML MAP HTML

الساعة الآن 07:40 PM


 

رقم تسجيل الموقع بوزارة الثقافة والإعلام م ش/ 88 / 1434

الآراء التي تطرح في المنتدى تعبر عن رأي صاحبها والمنتدى غير مسؤول عنها
 بناء على نظام السوق المالية بالمرسوم الملكي م/30 وتاريخ 2/6/1424هـ ولوائحه التنفيذية الصادرة من مجلس هيئة السوق المالية: تعلن الهيئة للعموم بانه لايجوز جمع الاموال بهدف استثمارها في اي من اعمال الاوراق المالية بما في ذلك ادارة محافظ الاستثمار او الترويج لاوراق مالية كالاسهم او الاستتشارات المالية او اصدار التوصيات المتعلقة بسوق المال أو بالاوراق المالية إلا بعد الحصول على ترخيص من هيئة السوق المالية